Недвижимость в сша недорого цены

Задумались над тем, чтобы купить дом в США? Действуйте, ведь с ATRealty это гораздо проще и удобнее. Продажа за границей, содействие в поиске жилья и решении бюрократических моментов является основным направлением работы агентства. Покупка дома в США заинтересует каждого, кто желает выгодно вложить деньги в недвижимость. Мы поможем в поиске апартаментов в любой части страны, подыщем элитные владения на берегу океана в курортной зоне или в уединённых районах. Неважно, собираетесь ли вы уехать за моря на ПМЖ или собираетесь купить дом за рубежом на время отпуска – с ATRealty эта процедура станет не только более комфортной, но и простой. Стоимость услуг обсудим при согласовании условий сотрудничества.

Что мы предлагаем

Покупка жилья через агентство на сегодняшний день – это самый безопасный, быстрый и надёжный способ. Независимо от того, в Европе или за океаном ищете элитное жильё, продажа недвижимости в разных странах может отличаться по ряду бюрократических аспектов. Если у вас нет времени вникать в тонкости и заниматься организационными моментами, просто поручите это ATRealty. Мы не только подыщем элитные дома в США, но и:

• выясним цены на местном рынке недвижимости;
• окажем сопровождение при заключении сделки;
• посодействуем в решении юридических вопросов;
• поможем сделать переезд за моря комфортным.

С нами покупка владений в Штатах займёт меньше времени и пройдёт с минимальными хлопотами для клиентов.

Интересно знать

Продажа домов в США интересна не только возможностью обзавестись жилплощадью в одной из самых могучих держав мира. Купить владения здесь часто желают те, кто устал от суеты европейских курортов. А экономическая стабильность рынка недвижимости в этой стране привлекает надёжностью на случай вложения денег. Кроме того, цены на апартаменты даже на берегу океана в Штатах нередко даже ниже, чем стоимость жилья в элитных регионах Средиземноморья. На сайте представлены актуальные предложения по продаже комфортных домов в разных штатах страны. Выбирайте направление – Нью-Йорк, ЛА или Майами, укажите ориентировочные запросы, мы уже готовы подыскать оптимальный вариант индивидуально для вас.

atrealty.ru

Где россияне покупают недвижимость

Большая часть наших соотечественников желают купить недвижимость в США, этот интерес постоянно растет. Основное внимание сосредоточено на Флориде, Нью-Йорке и Калифорнии. Почему именно эти штаты привлекают наших соотечественников:

• развитая русская диаспора;
• высокий уровень жизни (по сравнению с другими штатами);
• соотношение цен и зарплат.

Нью-Йорк интересует в большей степени инвесторов, владельцев бизнеса и иммигрантов. Манхэттен приветливо распахивает двери офисов наиболее известных корпораций, здесь собраны все сливки бизнеса. Недвижимость в Нью-Йорке станет хорошим инвестиционным инструментом.

Для тех, кто предпочитает спокойный образ жизни, больше подходит Статен-Айленд — один из наиболее спокойных и малочисленных районов Нью-Йорка, который заселен русской диаспорой — по разным данным ее численность от 10 000 до 50 000 человек.

Флорида по праву признана лидером среди мест, где нерезиденты покупают недвижимость.

Тут есть практически все, что только угодно — песочные пляжи, заповедные зоны, парки развлечений. В Майями все побережье застроено высококлассными отелями и современными жилыми комплексами.

Калифорнийская недвижимость существенно подешевела после мирового экономического кризиса, но стоимость ее все равно весьма высока. Элитная недвижимость Сан-Франциско и Лос-Анджелеса также привлекает множество россиян.

Формы собственности

Американские отношения с недвижимостью складываются несколько иначе, нежели в России. Так, например, тут существует несколько форм собственности, и перед выбором недвижимости следует разобраться в них.

1. Полное владение. Хозяин обладает и землей, и домом. Соответственно, все расходы ложатся на плечи владельца.
2. Кондо. Хозяин обладает собственностью на квартиру или апартаменты, но здание и земля принадлежат другому владельцу.

   Хозяин кондо может сдавать его в аренду без каких-либо ограничений.

3. Кооператив. Владелец недвижимости приобретает долю акций в той компании, которая владеет домом и землей, и на основе акций заключается договор найма. Владельцы кооператива имеют некоторые ограничения — так, например, они не могут сдавать жилье в аренду или продавать без согласования с компанией. Также в кооперативном уставе может содержаться определенные требования — например, отсутствие пагубных привычек или домашних животных. По сравнению с кондо, кооператив несколько дешевле.

Стоимость недвижимости

Сколько стоит квартира в США? А дом? Как меняются цены от центра к окраинам? Прежде, чем выбирать жилье, необходимо разобраться в нюансах.

1. Стоимость квадратного метра в центре города в среднем составляет 1934,12$.
2. Стоимость квадратного метра на окраине города в среднем составляет 1247,56$.

Однако, средняя стоимость по стране мало что говорит относительно реальных цен на дома и квартиры, поэтому лучше ознакомиться с ценами на жилье в крупных городах Америки в 2019 году.

Лас-Вегас

• Центральная часть 1651$ за кв. м;
• Окраина 854$ за кв. м.

Майами

• Центральная часть 3642$ за кв. м.;
• Окраина 1778$ за кв. м.

Сиэтл

• Центральная часть 3730$ за кв. м.;
• Окраина 2425$ за кв. м.

Лос-Анжелес

• Центральная часть 5315$ за кв. м.;
• Окраина 2432$ за кВ. м.

Вашингтон

• Центральная часть 5640$ за кв. м.;
• Окраина 4415$ за кв. м.

Нью-Йорк

• Центральная часть 9812$ за кв. м.;
• Окраина 5109$ за кв. м.

Сан-Франциско

• Центральная часть 9150$ за кв. м.;
• Окраина 6715$ за кв. м.

В среднем площадь жилого дома в Америке составляет примерно 150 квадратных метров, а квартира в многоэтажке имеет площадь около ста квадратных метров. В свете этого сосчитать стоимость жилья в выбранном регионе не составит ни малейшего труда.

Приобретение и оформление недвижимости

Процесс покупки жилья займет примерно месяц — полтора. Рассмотрим этот процесс поэтапно.

• Подтверждение платежеспособности. Покупатель должен представить риелтору справку о подтверждении платежеспособности — proof of funds, причем сумма в документе должна быть больше цены недвижимости. Если не предоставить такую бумагу, покупатель будет иметь крайне низкий уровень доверия;


• Выбор недвижимости. Покупатель и агент обсуждают все нюансы предпочитаемой недвижимости, и агент начинает подбор — район, анализ перспективности того или иного направления, транспортную и жилую инфраструктуру. Покупатель осматривает предложенные объекты и выбирает;
• Запрос на покупку. После того, как выбор сделан, покупатель или агент отправляют продавцу offer — запрос на покупку;
• Гарантийный депозит. После того, как продавец принял предложение, агент открывает эскроу-счет — это счет для хранения финансов. Например, в штате Калифорния покупатель должен перевести на этот счет депозитарный взнос — 3% от стоимости объекта. В других штатах размер депозита может отличаться в большую сторону — в центральных штатах размер депозита может доходить до 20%. Депозит следует вносить в течение нескольких дней;
• Займ. Если требуется, покупатель может оформить займ в банке — для этого нужно предоставить документы. Если объектом недвижимости является квартира, то банку нужна будет документация о том, что компания-владелец многоквартирного дома финансово состоятельна, а также сведения о размере страховки;
• Юридическая прозрачность. Анализ юридической прозрачности называется Title Search и осуществляется специализированными фирмами.

  Если анализ показал наличие арестов, запретов и прочих неприятностей, то продавец может затребовать определенное время на исправление таких неприятностей;



• Разрешение Кондо или кооператива. Во время приобретения недвижимости в многоквартирных строениях покупателю потребуется Board approval — это разрешение на въезд совета дома. Многие кооперативы неохотно принимают в свои члены приезжих, поэтому лучше заранее провести неформальное собеседование на эту тему;
• Закрытие сделки. Накануне закрытия сделки необходимо осмотреть недвижимость для того чтоб проверить ее состояние. После этого подписывается договор продажи и купли. В момент подписания договора вся сумма сделки должна быть на депозите юриста. В том случае, если покупка осуществляется с ипотечным кредитованием, кредитору также нужно перечислить заем на счет своего юриста;
• Передача собственности. Во время подписи договора о передаче права собственности необходимо произвести также и передачу ключей. Поэтому на момент передачи прав собственности недвижимость обычно свободна;
• Въезд. Перед тем как въехать в квартиру, нужно оформить страховку собственника. Многоквартирные здания часто требуют членские взносы. Эти деньги кладут на ремонтный счет. Перед тем, как переезжать, нужно уточнить, в какие дни и часы — это лучше сделать.

Сборы и налоги

В процессе приобретения недвижимости существует множество побочных трат, о которых также лучше знать заранее.

1. Регистрация недвижимости покупателю обойдется примерно в 0,2-0,5% от цены недвижимости.
2. Агентские оплачивают продавцы — обычно около 5% от общей суммы.
3. Каждая сторона оплачивает услуги юриста. стоимость услуг юриста варьируется в зависимости от штата и стоимости недвижимости.
4. Эскроу-счет обойдется примерно в 1% от размера сделки.
5. Инспекция оплачивается покупателем. Инспектирующие органы берут около 700$.

Ипотечное кредитование

Покупка недвижимости может быть серьезной финансовой брешью в бюджете, поэтому многие пользуются услугами ипотечного кредитования. Ипотека доступна не только гражданам, но также и гостям страны — тем, кто имеет подходящую американскую визу или грин-карту, разрешающую проживание в США.

Условия ипотечного кредитования

Индивидуальные условия ипотечного кредита формируются на основе финансовой состоятельности заемщика, а также от типа выбранной недвижимости.

Документы для ипотеки

Для того, чтоб получить ипотечный кредит, требуется иметь счет в местном банке. Банк проводит оценку недвижимости, а затем начинается процесс оформления. Банку нужно будет предоставить:

• Документы, подтверждающие, что человек посетил страну легально. Требуется паспорт, виза или грин-карта;
• Выписка из кредитной истории за последние пару-тройку лет;
• Рекомендательные письма от банков;
• Социальный страховой номер;
• Справка о заработной плате за три года;
• Справка о счетах в банке;
• Документы о состоянии многоквартирного дома;
• Письмо от аудитора.

Рассматривать документы банковская организация может 2-4 недели.
Недвижимость в США весьма востребована — можно найти жилье в аренду, можно приобрести квартиру или дом в собственность — для этого есть практически все условия.

Стоит отметить и тот факт, что даже имея небольшую заработную плату, и накопив на первоначальный ипотечный взнос, можно взять дом или квартиру в кредит — при условии, что кредитная история будет неплохой, а все показатели кредитного лица будут на должном уровне.

Выбирая недвижимость в Америке, необходимо изучить состояние и тенденции рынка — тогда будет возможность сэкономить и подобрать наиболее подходящий вариант.

visasam.ru

Виды недвижимости

• квартиры, или апартаменты;
• дом для одной семьи;
• таунхаус;
• мобильные дома, дома-фургоны.

Квартира – отдельное помещение, которое находится в жилом доме, или кондоминиуме. Кондоминиум – земельный участок с зарегистрированными границами с домом и иными строениями для нужд жильцов, находящихся на нём. В США размер квартиры считается по спальням, то есть квартира с одной спальней для нас будет считаться двухкомнатной, а наши однокомнатные они принимают за студии.

В некоторых штатах, например, в Вашингтоне, комната считается спальней, только если в ней есть встроенный шкаф.

Таким образом, квартира может быть трёхкомнатной в нашем понимании, но, позиционироваться как квартира с одной спальней. Квартира в кондоминиуме находится в частной собственности, а общедомовое имущество – в общей долевой собственности всех владельцев. Средний размер квартиры в США – 100 квадратных метров.

Дом для одной семьи – отдельно стоящее здание со своим земельным участком. Американские дома, как правило, каркасные. В США редко строят кирпичные дома на тяжёлом фундаменте. Это и дорого, и небезопасно: если пройдёт, к примеру, ураган, шанс погибнуть у жителей такого дома намного выше. Каркасные дома, имеют свои минусы: низкая звукоизоляция, высокая теплопроводность. Площадь дома и участка может быть разная, это зависит от благосостояния хозяев. В среднем это 150 квадратных метров.

Обычно США соблюдается правило: по комнате на каждого члена семьи плюс общая гостиная. Часто в доме два или даже три санузла – для членов семьи и гостевой. На заднем дворе обычно устраивают бассейн или джакузи, барбекю и так далее. Имея в собственности отдельный дом, владелец возлагает на себя также и все заботы о нём – вывоз мусора, уборка снега и так далее.

Таунхаус – это дом на несколько семей, обычно на три-четыре. Отличается от квартиры наличием отдельного входа, индивидуального отопления, собственного участка земли, встроенным гаражом или собственным парковочным местом.

Мобильные дома и дома-фургоны – это не совсем недвижимость, но все же в них можно жить. Мобильный дом в любой момент можно погрузить и перевезти в другое место, поэтому он строится из максимально лёгких материалов и без фундамента. Ну а в фургоне можно жить и путешествовать.

В США масса специальных стоянок, куда вы можете приехать, подключить в своём фургоне воду, канализацию, электричество, и жить, сколько вам заблагорассудится.

Вернуться к оглавлению

Рынок недвижимости

Рынок недвижимости в США подразделяется на первичный и вторичный. Возможны также инвестиции на этапе строительства. Каждое жильё имеет как свои плюсы, так и минусы. Если вы хотите купить жильё на первичном рынке, то у вас будут новые коммуникации, отделка и многое другое. О вторичном жилье можно получить больше информации – насколько хорошо работают системы жизнеобеспечения, как много придётся платить за содержание.

Инвестиции на этапе застройки помогут вам заметно сократить расходы на приобретение недвижимости.

Цели приобретения и цены

Цели приобретения недвижимости могут быть различными. Это постоянное или временное проживание, инвестиции, бизнес. Соответственно нужно правильно выбрать штат, в котором будет находиться объект недвижимости.

Если жильё покупается для постоянного проживания, и его владелец планирует в дальнейшем получать вид на жительство в США, работать в этой стране, то следует выбирать регионы с высокой деловой активностью. Это Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Чикаго. Недвижимость в этих городах самая дорогая. Можно рассматривать разные штаты с точки зрения статистики: каков в них экономический рост, высок ли процент безработицы. В последние годы бурно развиваются Северная Дакота, Вайоминг, Небраска, Айова, Миннесота. Стоимость недвижимости в этих регионах относительно невелика.

При общей тенденции к росту есть регионы, где недвижимость дешевеет. К этой категории можно отнести Северную Каролину и Коннектикут. Причём падение цен здесь довольно значительное – до 65%.

Традиционно на стоимость жилья влияет население. В районах с компактным проживанием иностранцев или чернокожих цена за квадратный метр будет ниже. Считается, что там ниже качество жизни: выше уровень преступности, нет престижных школ и так далее.

Некоторые при покупке недвижимости как раз обращают внимание на наличие русскоговорящей общины. Помимо широко известного района Нью-Йорка Брайтон-Бич, такие общины существуют ещё в Филадельфии и Чикаго.

Цена на недвижимость будет различаться в зависимости от удалённости от центра мегаполиса. Чем дальше от города находится дом, тем он дешевле. Некоторые американцы едут до работы несколько десятков миль. Но это искупается проживанием в просторном доме и близостью с природой.

Поскольку цена на недвижимость в США сейчас растёт, и в ближайшее время эта тенденция сохранится, многие рассматривают приобретение недвижимости как инвестицию. К тому же за время владения жильём можно существенно улучшить объект – к примеру, отремонтировать дом, что, естественно, повысит его стоимость.

Но в этом случае, кроме суммы на покупку недвижимости нужно рассчитывать расходы на содержание жилья: коммунальные услуги, страховка, налоги и так далее. Недвижимость для перепродажи следует выбирать в самых престижных районах, которые пользуются спросом – в дальнейшем найти на неё покупателя будет намного легче.

Собственную недвижимость можно также сдавать и получать с этого доход. Опять же – чем дороже недвижимость, чем в более престижном и удобном месте она находится, тем быстрее найдутся арендаторы, и выше будет стоимость аренды.

В США популярна практика, когда частное лицо или фирма приобретает в собственность целый кондоминиум – многоквартирный дом. Впоследствии квартиры в нём сдаются разным жильцам, и получается довольно солидный доход. Подобная практика существовала у нас до революции, это называлось доходным домом. Но владелец такой недвижимости, несёт расходы: нужно содержать управляющего, консьержа, платить рабочим, которые ремонтируют и обслуживают коммуникации. Зачастую в таких домах жильцам не позволяется даже самостоятельно менять перегоревшие лампочки – для этого есть специальные люди.

Выбор объектов недвижимости в США очень широк, и подобрать себе что-то по вкусу смогут многие. При этом цены могут быть вполне сопоставимы, например, с московскими.

Если вы хотите купить недвижимость, чтобы инвестировать средства, то нужно помнить, что при покупке коммерческой недвижимости можно получить вид на жительство в США. При покупке обычного жилья такой возможности нет. Но сумма инвестиции должна быть минимум 500 000 долларов (а лучше миллион), и вкладывать нужно в недвижимость в сельских и малоразвитых районах.

Вернуться к оглавлению

Приобретение недвижимости

Сделка по приобретению недвижимости в США обязательно сопровождается риэлтором. Риэлторы в Америке долго учатся и сдают специальный экзамен, поэтому в их профессионализме можно быть уверенными. Причём свой агент будет и у покупателя, и у продавца. Он должен в обязательном порядке учитывать интересы обеих сторон, а не только той, которая его наняла.

Риэлтор отвечает за чистоту сделки, у него даже есть страховой полис, который покрывает последствия возможных ошибок. Как правило, лицензия риэлтора позволяет ему работать в пределах своего штата. Он может связать клиента со своим партнёром в другом округе, если это потребуется.

Покупка недвижимости в Америке занимает около двух месяцев. Сначала вам необходимо выбрать риэлтора, с которым вы хотите работать. Он вышлет вам специальную форму заявки на поиск жилья. Чем подробнее вы её заполните, тем легче специалисту будет подбирать для вас предложение. Вам будут регулярно высылаться различные варианты объектов недвижимости. Ваша задача – выбрать из них несколько наиболее подходящих.

Далее вы выезжаете на просмотр. Если вы не находитесь в США, то представитель фирмы встретит вас в аэропорту и будет сопровождать в дальнейшем. Возможно также предоставление переводчика, если вы хотите говорить на родном языке.

В течение недели вы осмотрите все объекты недвижимости и выберете тот, который подходит. После этого риэлтор начинает готовить предложение по цене. Как правило, торг возможен.

Первым документ подписывает покупатель, после этого он отправляется к продавцу. Если всех все устраивает, вносится задаток – как правило, 5% от стоимости недвижимости. После этого начинается оформление договора купли-продажи. В США их несколько видов, можно выбрать тот, который подойдёт именно вам. В этом контракте можно прописать множество условий. Например, в отличие от нас, вовсе не обязательно оформлять недвижимость на обоих супругов. Имущество можно поделить в неравных долях, или записать на одного человека. Общее количество собственников одного объекта недвижимости также не ограничено.

Когда все пункты договора купли-продажи одобрены продавцом и покупателем, он подписывается, и вносится оставшаяся часть оплаты. Причём для этого необязательно даже открывать счёт в американском банке – можно оплатить, например, из России. Теперь все документы поступают в титульную компанию. Это специализированное агентство, которое занимается сопровождение сделок с недвижимостью. Она же и передаёт документы на регистрацию, и выдаёт свидетельство о владении недвижимостью.

В целом нужно быть готовым, что дополнительные расходы при покупке недвижимости составляют в США от 2 до 5%%. Сюда входит:

• оплата налога;
• услуги титульной компании;
• заполнение договора купли-продажи;
• страхование титула;
• запись перевода владения.

Вопреки распространённому мнению, страховать жильё от несчастных случаев необязательно (если, конечно, недвижимость покупается полностью за счёт собственных средств). Её наличие защищает от разного рода неприятных сюрпризов.

Налог на недвижимость платится сразу за весь год при покупке жилья, в дальнейшем пропорционально возвращается покупателю.

Титульная компания проверяет «чистоту сделки» – проверяет прошлых владельцев квартиры, дома, земельного участка. Обычно её услуги стоят 350–900 долларов. Заполнение документов обычно обходится в сумму до 500 долларов – в зависимости от сложности договора.

Страхование титула стоит от 1 до 4%% стоимости жилья. Оно требуется на тот случай, если в истории объекта недвижимости появятся какие-то новые нюансы и сделка не состоится или будет признана незаконной. В таком случае застрахованному лицу возвращаются потраченные деньги, и для этого не нужно обращаться в суд.

Ну а перевод владения с одного владельца на другого зависит от тарифов, установленных в каждом конкретном штате, как правило, это 100–200 долларов.

Вернуться к оглавлению

Обязанности владельца недвижимости

Разумеется, владение недвижимостью в США накладывает определённые обязанности. Никаких дополнительных прав для получения вида на жительство оно не даёт. Хозяину дома в США разрешается находиться в стране 30 дней в году, однако каждый раз придётся оформлять визу для въезда, в которой могут и отказать.

Каждый год придётся платить налог на недвижимость. Обычно это 1–2% с рыночной стоимости объекта. В некоторых штатах при расчёте налога на недвижимость применяются различные коэффициенты: повышающие при растущем рынке или понижающие при падающем. Оценка рыночной стоимости происходит ежегодно, так что можно подавать прошение о снижении налога. В одних штатах выплата производится единовременно, в других может делиться на 2 приёма. Эти деньги остаются внутри округа и идут на содержание, например, библиотек и других бесплатных общественных учреждений.

В стоимость содержания жилья входит и оплата коммунальных услуг. Это электричество, вода, отопление, вывоз мусора, обустройство придомовых территорий. Эта сумма также меняется от штата к штату. Расходы на электричество и отопление во многом зависят от климата – от того, как часто приходится подогревать дом или включать кондиционер.

Если собственник решит продать свою недвижимость в США, то, помимо расходов за оформление сделки он заплатит ещё два вида налога: местный и федеральный. Первый зависит от расположения объекта недвижимости и устанавливается властями штата: где-то берётся фиксированная сумма с каждой тысячи стоимости сделки, где-то – общий процент. Федеральный налог составляет 10% от стоимости проданной недвижимости.

Впрочем, от этого налога могут освобождаться объекты стоимостью менее 300 тысяч долларов, если новый хозяин обязуется постоянно проживать в штате как минимум в течение двух лет.

При получении недвижимости в наследство придётся заплатить налог. Его ставка зависит от степени родства: чем она ближе, тем меньше будет налог. Амплитуда ставок зависит ещё и от штата. Самая низкая ставка – 1%, сама высокая – целых 55%. Налог начисляется только на сумму свыше 1 миллиона долларов. Недвижимость стоимостью ниже налогом на наследство не облагается.

Недвижимость в США – это очень большая и запутанная тема. Но при желании в ней вполне можно разобраться и с выгодой вложить свои деньги. Покупка недвижимости в США – достаточно надёжный способ сохранить и приумножить свои средства, причём при учёте всех нюансом это может даже обойтись сравнительно недорого.

usaprosto.ru

Кто может купить недвижимость в США

Чтобы приобрести недвижимость в Соединенных Штатах, необязательно быть резидентом этой страны. Граждане России (как и граждане бывших советских республик) могут купить жилье в США. Для этого нужно иметь сумму, релевантную выбранному жилью, или хорошую кредитную историю.

Как выбрать недвижимость в Америке

Выбор недвижимости зависит от нескольких факторов:

• Для чего?

• ПМЖ. Вы собираетесь переехать в США и хотите приобрести жилье для себя и своей семьи.
• Дача. Вы и ваша семья любите отдыхать в США и используете свое жилье как летнюю резиденцию.
• Жилье для ваших детей, которые учатся в колледже или университете.
• Бизнес-резиденция. Вы регулярно приезжаете в США по работе и устали от отелей.
• Инвестиции.

• Где?

В США 50 штатов, каждый из которых не похож на другой. Разные условия климата, экономическая и социальная ситуации, цены на жилье. Выбор зависит от ваших возможностей и предпочтений. Для поиска недвижимости используйте порталы Zillow, Trulia или Redfin.

• Как найти риэлтора?

В США невозможно совершить сделку на рынке недвижимости без риэлтора. Он будет сопровождать вас на всех этапах сделки. Уделите вопросу поиска специалиста как можно больше времени. При выборе риэлтора проверяйте наличие лицензии, проверьте, член ли он Национальной ассоциации риэлторов США. Хорошо, если у специалиста будет еще и сертификат по работе с иностранными клиентами (Certified International Property Spetialist (CIPS)). Если ваш английский оставляет желать лучшего или просто вы не хотите на нем общаться, можно в интернете найти русскоговорящих риэлторов. В Штатах сложилась определенная традиция: покупатель обычно не платит риэлтору комиссионные, это делает продавец. Но могут быть исключения в зависимости от штата или агентства недвижимости. Учтите, риэлтор в равной степени учитывает интересы и покупателя, и продавца.

• Какую недвижимость выбрать

Квартира или дом? Коммерческая или жилая недвижимость? Все зависит от ваших целей, средств и других возможностей. Этот вопросы надо детально обсудить с риэлтором. Самому решить, во что инвестировать, без знания специфики рынка почти невозможно.

Мифы о покупке недвижимости в Америке

• Недвижимость в США дорогая, я не могу себе это позволить.

Это самый распространенный миф. Конечно роскошные пентхаусы и виллы стоят немало. Нью-Йорк — самый дорогой город по части жилья. В Майами часто можно услышать русскую речь: из-за сравнительно низких цен недвижимость в столице Флориды популярна среди россиян.
Вообще, говорить о средних ценах на недвижимость в США невозможно. На самом деле, чтобы купить квартиру или дом в США, не нужно быть миллионером. Во многих штатах (Коннектикут, Висконсин, Миссури, Юта и т.д.) можно найти квартиры и за 3 млн рублей и дома за 5 млн рублей. А если брать кредит, то и вовсе будет легко. Лучший способ ознакомиться с ценами, посмотреть объявления на порталах недвижимости.

• Если я куплю недвижимость, получу Green Card.

Наличие недвижимости не дает вам права требовать у государства вид на жительство. Однако есть случаи, когда покупка недвижимости способствует получению Green Card. Об этом ниже.

• Чтобы купить недвижимость, надо поехать в Америку.

Необязательно, можно приобрести недвижимость и удаленно, через посольство США, следя за процессом по интернету. Самое главное в этом случае — выбрать хорошего риэлтора, которому вы можете доверять. При таком варианте, покупатель переводит деньги на трастовый счет риэлтора (или адвоката, если сделка совершается при его участии). По окончании сумма перейдет к продавцу. Многие специалисты советуют прибегать к удаленной покупке только в случае крайней необходимости. Даже самый опытный риэлтор не сможет уберечь вас от всех возможных рисков.

• Нужно обязательно оформлять страховку на новый дом/квартиру.

Обязательная страховка оформляется только если вы взяли ипотеку на недвижимость. В остальных случаях все зависит от вас, хотя страховка желательна.

Процедура покупки жилья в США

В среднем на поиск и покупку жилья в Соединенных Штатах уходит от одного до двух месяцев. Для начала риэлтор высылает вам форму заявки покупателя. В ней вы должны отметить, какая недвижимость вам нужна. Чем конкретнее опишите, тем лучше. Одновременно с этим можно начать делать визу по приглашению риэлтора (или агентства недвижимости). Каждый день вам на почту будут приходить варианты домов и квартир в выбранном городе и в соответствии с вашими пожеланиями. Рассылка обычно происходит автоматически. Наконец вы выбираете дома или квартиры, заинтересовавшие больше всего (5 вариантов). И готовитесь к поездке.

В аэропорту покупателя обычно встречает риэлтор или другой представитель агентства недвижимости (как договоритесь). Дальше вам предстоит просмотреть все выбранные объекты лично. Обычно на это выделяется неделя.
После того, как вы выберете объект, риэлтор готовит предложение о цене. Отметим, что на рынке недвижимости в США приемлем торг. Документ, подготовленный риэлтором, сначала подписываете вы, дальше его дают на рассмотрение продавцу.

Если владельца объекта устраивает цена, начинается этап заключения контракта Real Estate Purchase contract (аналог договора купли-продажи в России). Существует более 8 форм договоров. Покупатель выбирает понравившийся. Вообще, подобные контракты довольно гибкие — его можно дорабатывать и вносить пожелания покупателя. Муж и жена в договоре могут иметь равные или неравные доли, один из супругов может вообще не упоминаться. На этой стадии титульная компания контролирует все юридические моменты: проверяет и заверяет документы. В этот момент покупатель должен внести задаток — обычно это 5% от стоимости недвижимости.

После заключения договора вносится остальная сумма. Если вы не берет ипотеку, то необязательно открывать счет в американском банке. Операцию можно провести с российского счета.
Как только титульная компания получает сведения о полной оплате (или документов из банка по предоставлению кредита), покупатель получает право на собственность.
Часто право на собственность надо зарегистрировать в окружном суде. Этим также занимается титульная компания: документ передается работнику суда, а после регистрации отправляется к собственнику.

На что обратить внимание при покупке недвижимости

Кредит на недвижимость
Ипотека иностранцам выдается только в случае покупки квартиры, дома или земельные участки. Под коммерческую недвижимость кредит не выдается.
Ипотеку в США получить довольно легко. Покупатель должен оплатить первоначальный взнос в размере с 30% до 50% от общей суммы объекта. Также на банковском счету в покупателя должна быть сумма равная 12 ежемесячным платежам (минимум). Ставка по кредиту в зависимости от банка составляет 5–8%.
При покупке квартиры или дома, нужно подать в банк следующие документы:

• Паспорт
• Справка о доходах. Она бывает двух типов: для наемного работника и для владельца бизнеса (если он одновременно не работник).
• Письмо вашего постоянного банка с подтверждением оборотов
• Рекомендательные письма от компаний и банков, где вы брали ранее кредиты. Писем должно быть не меньше трех.

Все перечисленные бумаги должны быть на английском языке. Банк рассматривает документы в течение 15–30 дней.

Налог на недвижимость в США
Годовой налог на недвижимость в Соединенных штатах колеблется с 0,5% до 1,75% от общей стоимости. Учтите, что налоги меняются каждый год, в каждом штате или городе они разные. Вам нужно будет сделать карту налогоплательщика (Taxpayer Identification Numbers (TIN)).

Обслуживание недвижимости
Перед покупкой недвижимости не забудьте ознакомиться с информацией по коммунальным платам и сведениями о содержании жилья. Home Owners Association — аналог российского ТСЖ. Месячная оплата может быть разной: и $100, и $1000. Бывает, что покупатель, увлеченный низкой ценой объекта, покупает его, а потом оказывается, что годовое обслуживание жилья обходится неоправданно дорого. Уточните эту информацию у своего риэлтора.

Страхование недвижимости в Америке
США — самая развитая страна в мире по части страхования. В каждом штате у страховых компаний свои принципы и особенности работы. Характерное же для всех штатов то, что с вами будет работать брокер — посредник между вами и страховой компанией. Он расскажет вам о страховых компаниях и поможет выбрать оптимальный пакет страховых услуг. Комиссионные брокеру платит страховая компания. Юридической ответственности перед вами он несет. При этом работа брокеров в США строго регламентирована, за их работой следят государственные органы.
Основные виды страхования:

• Title insurance — Титульное страхование. Самый популярный тип страхования в США. Он возмещает потерю права собственности на недвижимость в случае, если окажется, что у объекта был другой владелец.
• Страхование сооружений и их конструкций. Если вы живете в квартире, страхуется все здание. При этом сумма страхования делится между всеми жильцами или собственниками дома и включается в коммунальные платы.
• Страховка от несчастных случаев. Рассчитывается в размере от 1% до 5% в год от стоимости объекта. В этих страховых пакетах могут быть обозначены возмещения денег в случае пожара, кражи, природных катаклизмов и т.д.

Другие расходы
Оплата титульной компании — фирме, которая проверяет объект недвижимости на юридическую чистоту. Это обязательное условие при ипотеке. За проверку и выдачу сертификатов придется выложить от $350 до $900.
На заполнение документов при заключении сделки также придется заплатить около $350.

Нюансы для инвесторов

Благодаря инвестиционной программе ЕВ-5 при покупке недвижимости можно в дальнейшем получить Green Card.
Чтобы участвовать в программе, нужно:

• Быть партнером с ограниченной ответственностью в ООО и иметь ежемесячный доход.
• Инвестировать в коммерческую/промышленную недвижимость сельских или малоразвитых районов.
• Инвестировать в объекты гостиничной отрасли и проекты с высокой вероятностью прибыли.
• Первичное вложение в бизнес должно быть не меньше $1 млн. В некоторых случаях может быть более $500 тыс.
• Нужно стать Аккредитованным инвестором. Это значит, что общий капитал инвестора (и его супруги/супруга) не может быть меньше $1 млн.
• Создать не меньше 10 рабочих мест.

При соблюдении этих правил инвестор становится резидентом США и уже через 2 года может получить постоянный вид на жительство, а через 5 лет — гражданство. При этом необязательно постоянно проживать в городе, куда инвестор вложил средства.

Многие специалисты сходятся на мнении, что недвижимость в США купить легче чем в России. Во-первых, реже (практически никогда) попадаются недобросовестные риэлторы. Риэлторам просто невыгодно применять темные технологии: их деятельность строго контролируется госорганами и Национальной Ассоциацией риэлторов. В отличие от России, в США лицензию отбирают без права восстановления. Во-вторых, получить ипотеку проще и ставки по кредитам меньше российских.

Вы уже покупали недвижимость в Соединенных Штатах? Или у вас есть вопросы? Делитесь опытом и задавайте вопросы в комментариях.

journal.regionalrealty.ru

Вам также может быть интересно:

Как стать учеником по обмену Отслеживание паспорта с визой сша Сша посольство Что нужно чтобы жить в америке