Покупка недвижимости иностранными гражданами в россии


День добрый!

На Российском рынке недвижимости сложилась ситуация, при которой иностранцы, работающие и живущие в нашей стране, предпочитают брать жильё в аренду, нежели чем покупать. Однако бывают и исключения, и об этом сегменте рынка будет подробно рассказано в данной статье.

Покупка жилья иностранцами

Недвижимое имущество имеют право покупать, передавать, продавать, сдавать в аренду и осуществлять с ним другие виды сделок не только граждане России, но и также лица не имеющие фактического гражданства Российской Федерации, проживающие на её территории.

В связи с этим на сегодняшний день на рынке недвижимости сформировалась ситуация, по которой иностранцы, проживающие на территории РФ, предпочитают преимущественно брать жилье в аренду, а не покупать его.

Это связано в основном с тем фактом, что нерезидент страны должен будет выплатить довольно высокие налоги, в случае если он запланирует продать данное недвижимое имущество. Тем не менее существует круг лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации, которые готовы приобретать недвижимое имущество (например с целью ПМЖ).

Законодательная база


В соответствии с Российским законодательством (Конституция России – статья 62, ч. 3) иностранные граждане и вообще любые лица не обладающие Российским гражданством в то же время имеют все аналогичные права и ровно такие же обязанности как и лица его имеющие. Сделки с недвижимостью иностранных граждан в РоссииИсключением могут считаться случаи, в отдельном порядке устанавливаемые и прописываемые в Федеральном законодательстве либо в международном договоре страны. Законами государства не предусматривается каких-либо ограничений, налагаемых на иностранных граждан либо лиц не имеющих федерального гражданства, и препятствующих им приобретать недвижимое имущество на рынке жилой городской или загородной недвижимости.

Существуют, однако, определенные ограничительные положения на покупку земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства. Такие ограничения закреплены в законе об обороте земель сельскохозяйственного значения. Таким образом, иностранные граждане и иностранные юр. лица, и вместе с ними юр. лица, в уставном капитале коих общая доля иностранцев, иностранных юрлиц, либо лиц не имеющих Федерального гражданства составляет больше пятидесяти процентов, имеет право на владение земельными участками, если они входят в число земель с-х назначения, исключительно на арендном положении (статья третья федерального закона об обороте земель с-х назначения).


нако они не работают в случае, если конкретный земельный участок покупается гражданином-иностранцем в целях, например, строительства личного жилого дома, частного коттеджа и т.д. То есть под индивидуальные жилищные строительные работы. Основной документ в федеральном законодательстве, занимающийся регламентированием самого процесса покупки недвижимости любого вида на территории РФ – это Российский Гражданский кодекс.

В федеральном законодательстве, основным актом, в котором определяется и прописывается правовое положение граждан иных стран, которые находятся на территории Российской федерации, является конкретный закон: “О правовом положении иностранных граждан”, где прописаны все необходимые требования к идентификационной документации лиц, являющихся иностранцами и не являющихся гражданами РФ.

Также предписывается необходимость обращения внимания на срок действия паспортных данных иностранного гражданина.

Если же иностранный гражданин от своего имени приобретает какое-либо недвижимое имущество, пользуясь договором по доверенности, который был составлен и подписан за рубежом, то в таком случае этот договор должен быть в обязательном порядке подвергнут консульской легализации, либо проставлению апостиля (это возможно для стран-участниц Гаагской конвенции, которая отменяет требование легализации иностранной официальной документации). Договор по доверенности обязательно переводится на государственный язык той страны, к которой он прикрепляется, т.е. в данном случае – на русский. При этом переводчик документа должен удостоверить свою подпись нотариально.

Необходимые документы


Готовясь к сделке продавцу нужно будет собрать базовый пакет документов, необходимых для составления, оформления и регистрации договора купли-продажи (составляется на русском языке). Все возникшие споры при этом будут решаться по месту фактического нахождения недвижимости.

Сделки с недвижимостью иностранных граждан в РоссииДанный перечень закреплен в Федеральном Законе №122 от 21 Июля 1997 года:

  • в список необходимой документации входит правоустанавливающий документ на недвижимость (находится у продавца). Из-за наличия фактора того, что продавец может быть собственником недвижимости на основании безвозмездной сделки, например в результате завещания или дарения, сами документы на квартиру тоже могут различаться: это может быть соглашение о купле-продаже, различные варианты договоров о безвозмездной передаче недвижимости в качестве подарка, или обмена, документ передачи приватизации жилья, наследование имущества и т.д.);
  • также необходим  документ, утверждающий право собственности продавца на данное недвижимое имущество. В качестве такого выступает свидетельство о гос.регистрации права собственности, содержащее следующие данные: наименование регистрирующего органа, информация о самом продавце, информация об имуществе, а также данные о наличии возможных обременений (наличие кредитов, арест и т.д.);

  • также покупателю-иностранцу, как и любому другому покупателю недвижимости, необходимо полностью владеть информацией о собственнике квартиры, что в первую очередь касается проверки документов, удостоверяющих его правомочность на владение недвижимостью, а также их подлинность. Также в целях юридической безопасности крайне рекомендуется заполучить медицинскую справку о том, что собственник квартиры не состоит на учёте в психо или наркодиспансере.
  • эти факторы важны для всех заключающих сделку по недвижимости, в основном в связи с тем, что у покупателей, если они заключили имущественную сделку с недееспособным лицом, возникнут серьезные проблемы: сделки такого рода будут считаться недействительными, даже в случае когда от лица недееспособного выступает опекун, так как в соответствии с параграфом 2 статьей 37 Гражданского кодекса РФ опекающее лицо имеет право проводить имущественные сделки с имуществом своего подопечного только тогда, когда данные сделки официально одобрят органы опеки;
  • список всех лиц, прописанных в квартире. Перед тем как оформить сделку нужно удостовериться в их выписке, потому что иначе они сохранят свое право на проживание на жилплощади;

  • также необходима точная и зафиксированная информация о возрасте владельца квартиры. Дело в том, что граждане до 18 лет не имеют право распоряжаться недвижимостью самостоятельно, этим должны заниматься представители, в качестве которых обычно выступают опекуны, родители и т.п.
  • помимо подтверждения своего согласия официальными представителями малолетнего на передачу недвижимого имущества также потребуется официальное подтверждение со стороны попечительских органов. В случае, когда ребёнок не представляет собой собственника недвижимости, но прописывается в ней, согласия опекуна не требуется;
  • выписка из ФНС утверждающая отсутствие налоговых долгов на имущество физ. лиц (то есть на квартиру);
  • выписка об отсутствии коммунальных долгов по услугам из управляющей компании;
  • справка из ЕГРП, необходимая для подтверждения юридической чистоты недвижимости перед её покупкой. В справке должны содержаться все существенные данные о собственнике, сведения о его основаниях на право собственности и обо всех существующих обременениях. Подобные выписки лучше всего брать за день до оформления имущественной сделки, пока не произошло никаких изменений;
  • в случае, когда у супружеской пары продаваемая недвижимость числится как общая, однако продавцом обозначается лишь один из них, при оформлении также понадобится доверенность, либо заверенная нотариусом расписка второго супруга, подтверждающего свое согласие на сделку.

Расчеты

Пожалуй наиболее ответственный и важный момент при покупке жилья – это осуществление расчета по сделке. Здесь работа с иностранцами ничем не отличается от работы с гражданами страны.

Применение этого способа расчета отличается безопасностью, однако необходимо заранее рассмотреть условия аренды ячейки, проверить все аспекты договора и рассмотреть возможности доступа к ячейке (к ним обычно относится договор купли-продажи (ДКП) недвижимости на ФИО покупателя, или справка из ЕГРН с подтверждением права покупателя на имущество). Денежные купюры, закладываемые в банковскую ячейку, лучше всего проверить прямо в банке.

Другая, менее распространённая среди физических лиц форма расчета – это аккредитив. Это одна из форм безналичного расчета, представляющая собой условное банковское обязательство. Банк даёт обязательство осуществить платеж в пользу продавца, когда тот предъявит документы, соответствующие условиям сделки между ним и банком. Все условия, порядок расчета, порядок выплаты средств и оповещения сторон и другие детали указываются в аккредитиве.

Любая из сторон, по собственному желанию, имеет право привязать рубль к какой-либо валюте; наличие гражданство той или иной страны сторон имущественной сделки никак не влияет на это, т.к. расчеты за недвижимости осуществляются, преимущественно, наличными деньгами.

Оформляем правильно договор


Далее необходимо заняться непосредственно составлением договора купли-продажи. Данный договор можно оформить в нотариальной, обыкновенной письменной форме. Документ о купле-продаже, перед тем как его подписать, следует тщательно проверить, изучить документы, на которые есть ссылки в договоре.

Сделки с недвижимостью иностранных граждан в РоссииДоговор любого вида о сделке с недвижимостью в обязательном порядке подвергается государственной регистрации (согласно статьям 131 и 164 Гражданского кодекса РФ), а официально заключенным считается лишь после осуществления такой регистрации. Провести регистрацию договора и официально ввести в государственный реестр переход права конкретной недвижимой собственности можно в любом филиале Росреестра, предъявив заявления, составленные по форме (официальными заявителями считаются две стороны договора сделки купли-продажи), все собранные документы о сделке, а также квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины за регистрацию договора (по установленной практике, все сложившиеся в результате оформления и регистрации договора расходы приходится брать на себя покупателю).

Конечным этапом выполнения имущественной сделки станет фактическая передача недвижимости в соответствии с передаточным актом, подписанным обеими сторонами сделки. В качестве подтверждения того, что сделка завершена успешно, что продавец получил причитающиеся денежные средства и не имеет никаких вопросов, он должен будет предъявить соответствующую расписку

Понятие налогового нерезидента

На территории Российской Федерации фиксируется большое количество собственников жилья, являющихся:


  • гражданами других стран, иностранными работниками, проживающими на территории других государств;
  • гражданами РФ, уехавшими в другие страны на постоянное место жительства, оставив здесь свое жилье;
  • бывшими Российскими гражданами, ныне сменившими фамилию и живущими в другой стране.

В налоговом законодательстве не существует четкого и ясного определения понятия “налоговый резидент”, равно как и определения “налоговый нерезидент”.

Наиболее близкие и понятные определения заключаются в следующем:

  • налоговый резидент – это физ. лицо, находящееся на территории Российской Федерации не менее 183 календарных суток.
  • налоговый нерезидент – это физ. лицо находящееся на территории Российской Федерации менее 183 календарных суток.

Таким образом, на определение статуса налогового резидента влияет исключительно фактор личного физического времянахождения на территории страны, никакие другие критерии, в том числе наличие или отсутствие гражданства никак не влияют на статус физического лица как налогового резидента. Также, в соответствии с п.2 с.207 Налогового кодекса, если физическое лицо покидает территорию страны для недолгосрочного (сроком менее шести месяцев) обучения, прохождения курса лечения, или выполнения трудовой деятельности, связанной с добычей углеводородного сырья на морских месторождениях то считается, что оно не покидало территорию страны.

Продажа квартиры налоговым нерезидентом РФ


Сделки с недвижимостью иностранных граждан в РоссииНалоговых нерезидентов не касаются критерии о:

  • налоговых льготах, указанные в п.17 с.217 Налогового кодекса (положение, освобождающее от уплаты налога на доходы физических лиц с доходов с реализации недвижимого имущества, если оно являлось личной собственностью налогоплательщика от пяти и более лет);
  • об имущественных налоговых вычетах при купле-продаже квартиры, указанные в статье 220 Федерального Налогового кодекса.

При этом следует учитывать, что доходы иностранного гражданина облагаются налогами дважды, так как в его родной стране они также являются предметом налогообложения. Таким образом иностранцы оплачивают налоги сначала по Российским законам, а затем по законам собственной страны (обычно это налог на всемирный доход).

Однако чтобы избежать подобных ситуаций и избавить налогоплательщиков от двойного налогового бремени, многие государства стараются заключать дипломатические соглашения об избежании таких форм двойного налогообложения.

Перечень стран с которыми заключены соглашения об избежании двойного налогооблажения

Сделки с недвижимостью иностранных граждан в РоссииНа сегодняшний день согласшение об избежании двойного налогообложения с правительством РФ заключили следующие государства:


  • Австралия
  • Австрия
  • Азербайджан
  • Албания
  • Алжир
  • Аргентина
  • Армения
  • Белоруссия
  • Бельгия
  • Болгария
  • Ботсвана
  • Великобритания
  • Венгрия
  • Венесуэла
  • Вьетнам
  • Германия
  • Греция
  • Дания
  • Египет
  • Израиль
  • Индия
  • Индонезия
  • Иран
  • Ирландия
  • Исландия
  • Испания
  • Италия
  • Казахстан
  • Канада
  • Катар
  • Кипр
  • Киргизия
  • Китай
  • КНДР
  • Корея
  • Куба
  • Кувейт
  • Латвия
  • Ливан
  • Литва
  • Люксембург
  • Македония
  • Малайзия
  • Мали
  • Мальта
  • Марокко
  • Мексика
  • Молдова
  • Монголия
  • Намибия
  • Нидерланды
  • Новая Зеландия
  • Норвегия
  • Польша
  • Португалия
  • Румыния
  • Саудовская Аравия
  • Сербия;
  • Черногория
  • Сингапур
  • Сирия
  • Словакия
  • Словения
  • США
  • Таджикистан
  • Таиланд
  • Туркменистан
  • Турция
  • Узбекистан
  • Украина
  • Филиппины
  • Финляндия
  • Франция
  • Хорватия
  • Чехия
  • Чили
  • Швейцария
  • Швеция
  • Шри-Ланка
  • ЮАР
  • Япония

Выплата налога в стране – источнике дохода

Сделки с недвижимостью иностранных граждан в РоссииУ статуса налогового нерезидента есть особенности:

  • доходы нерезидентов облагаются НДФЛ, если они получены от Российских источников, в т.ч. от продажи недвижимости.
  • определение налогового статуса физического лица осуществляется налоговым агентом на каждую следующую дату выплачивания дохода (это работает если выплачивается постоянный доход, т.е. зарплата и другие регулярные выплаты), и необходимо для того, чтобы не удерживать налог после того, как физическое лицо получило статус налогового резидента;
  • возврат излишне уплаченной суммы налога налогоплательщику можно осуществить лишь по завершению текущего года и исключительно через прохождение налоговой инспекции;
  • налоговую декларацию имеет смысл подавать лишь в случае, если лицо, не являющееся резидентом, получило свои доходы от Российских источников;
  • налоговые нерезиденты не имеют права пользоваться налоговыми вычетами. Что означает следующее:
  • на лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, не распространяются положения о стандартных, социальных и имущественных налоговых вычетах; а также правило об освобождении от доходов с реализации имущества, бывшего в их собственности более трёх лет.

Ниже будут указаны ставки налога по НДФЛ как для налоговых резидентов, так и для лиц, не являющихся резидентами (нерезидентов).

С полученных физ. лицом доходов в настоящий момент зафиксированы налоговые ставки на налоги для физических лиц (в соответствии со статьей 224 Федерального Налогового кодекса):

  • для лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации – 13%;
  • для лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации – 30%.

Федеральная Налоговая Служба утверждает, что 13% налоговая ставка применяется только в тех случаях, когда соответствующие выплаты указываются и заранее предусматриваются в трудовом договоре. Другие варианты выплат, если они производятся, к примеру, в пользу специалистов высокой квалификации, проживающих за рубежом (в качестве безвозмездной материальной помощи, в виде подарка и др.), облагаются НДФЛ только по 30% ставке.

Действия налогового нерезидента после продажи квартиры

Продав своё недвижимое имущество налоговому резиденту следует:

  • заполнить (по форме) и передать налоговому инспектору нал. декларацию (либо по месту жительства, либо по месту проданного жилья, если уже не проживаете на территории РФ) – сделать это нужно до тридцатого апреля календарного года, идущего за годом продажи недвижимости.
  • после этого следует выплатить ндфл по 30% ставке – сделать это нужно до пятнадцатого июля.

posobiya.info

Какими правами обладают иностранные граждане

Российские законы ни в коей мере не ограничивают права представителей других государств в вопросе владения, распоряжения или приобретения жилого имущества. Осуществить все эти операции можно, даже не обладая российским гражданством.

Существует, однако, перечень земель, приобретать которые иностранным гражданам строго запрещено. К ним относятся:

  • угодья сельскохозяйственного назначения;
  • земли в приграничных зонах;
  • в лесном фонде;
  • на территории заповедников;
  • территории, где расположены оборонные объекты;
  • в административных районах закрытого типа.

Покупать, в том числе и жилое имущество, иностранцам не разрешено и в городах со спецрежимом, например, в Железногорске или Зеленогорске.

Какие льготы дает российская недвижимость

К великому разочарованию многих необходимо отметить, что никаких льгот и поблажек вступление в право собственности недвижимостью на территории Российской Федерации не дает. Это означает, что ни вид на жительство, ни гражданство получить на льготных условиях не получится.

Таким образом, приобретая квартиру, иностранец приобретает только лишь жилое помещение, и никакого особого статуса. Факт владения недвижимостью не дает преимуществ в таких вопросах, как режим пребывания в стране, не отменяет необходимость визы, не снимает проблему регистрации, не облегчает процесс получения рабочего патента и не снижает налоги.

Даже если иностранец купит квартиру в России, то зарегистрироваться в ней для прохождения миграционного учета можно, но прописаться постоянно не получится, поскольку этим правом обладают только законные граждане РФ.

Кстати, налог на недвижимость в России для иностранцев взимается по плавающему тарифу – от 0,3 до 2% от стоимости жилья. В случае если иностранный гражданин, проживающий в России менее 183 дней в году, решит продать свое имущество, ему придется заплатить 30% от полученной прибыли в фонд государства.Какие льготы дает российская недвижимость

Как проходит сделка

В целом право собственности лица иностранного происхождения ничем не отличается от такого же права, которым наделены россияне. Для осуществления сделки приезжему покупателю понадобится прежде всего доказать законность своего пребывания на российской территории.

В качестве таких документов могут выступить:

  • виза;
  • карта мигранта;
  • ВНЖ;
  • РВП.

Кроме того, если иностранец имеет законного супруга или супругу, необходимо будет предоставить их согласие на данную операцию.

Что касается документов, то основным среди них для совершения сделки является паспорт, который должен быть переведен, апостилирован и заверен у нотариуса. Для граждан СНГ достаточно просто сделать перевод и нотариально его заверить.

В чем особенности

Отвечая на вопрос, может ли иностранец купить квартиру в России, можно сказать, что не только квартиру, но и дом, и даже просто комнату. При этом сделать это можно даже через доверенное лицо. Лучше, если им будет российский гражданин: тогда доверенность будет составлена на русском языке и не будет необходимости легализовать ее согласно российским законам.

Заключается сделка исключительно на государственном языке РФ. При этом лицо иностранного происхождения не лишается своего права узнать о приобретаемом имуществе все важные сведения:

  • относительно правоустанавливающих документов;
  • о наличии обременений;
  • о согласии всех родственников;
  • о регистрации в Госреестре.Ключ от квартиры

Если же объектом покупки является земельный участок, тогда нелишним будет обратиться в городскую администрацию, чтобы уточнить, что продажа его действительно разрешена.

Стоит отметить, что никакие имущественные льготы на иностранцев в РФ не распространяются. Для того чтобы быть зачисленным в число налоговых резидентов, необходимо выполнить несколько условий:

  • официально пребывать на российской территории не менее 1 года;
  • не покидать РФ более чем на 6 месяцев;
  • соблюдать все правила и предписания, касающиеся содержания имущества.

В остальном процедура, как иностранцу купить недвижимость в России, выглядит точно так же, как и для самих россиян. Сделка осуществляется непосредственно у нотариуса. Продавец обязан предоставить документы, необходимые для осуществления операции продажи-покупки.

Если в планы нерезидента РФ входит дальнейшая перепродажа имущества, он может оформить документ его дарения супругу или супруге российского происхождения, от чьего имени уже и будет осуществляться последующая сделка. Это поможет избежать 30-процентного налога, при условии, конечно, что брак не является фиктивным.

topmigrant.ru

Права иностранцев на приобретение российской недвижимости

Согласно законодательству РФ иностранные граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами недвижимости наравне с российскими гражданами. Не имея гражданства России, можно купить в собственность квартиру, дом либо участок под строительство.

Иностранные граждане могут купить недвижимость на территории всей страны, за исключением некоторых участков. Под запретом находятся:

  • земли сельскохозяйственного назначения (можно только арендовать);
  • приграничные зоны;
  • государственные природные заповедники;
  • земли, на которых расположены объекты транспортной инфраструктуры и оборонной промышленности;
  • недра, лесной фонд и континентальный шельф;
  • закрытые административные районы (полный список районов и городов находится в Постановлении Правительства РФ от 05.07.2001 №508.

Кроме того, покупка квартиры запрещена в городах со специальным режимом. К примеру, закрытый территориальный режим действует в Красноярском крае (Зеленогорск, Железногорск, Солнечный) и Московской области (Молодежный, Звездный городок, Восход). Перечень городов очень большой, содержится в указанном выше Постановлении.

Покупка недвижимости в России иностранцами 0

Как происходит покупка недвижимости иностранцами

Покупка квартиры иностранным гражданином в России не дает ему каких-либо льгот на приобретение постоянного вида жительства или гражданства. На время пребывания в России на жилплощади можно зарегистрироваться.

Чтобы заключить договор купли-продажи, иностранец должен иметь при себе документы, удостоверяющие личность, с проставленным штампом (апостилем). Документы должны быть переведены на русский язык и заверены нотариусом. Апостиль проставляют на месте выдачи документа. Данное заверение распространяется только на страны, которые являются участниками Гаагской конвенции.

Если недвижимость покупают жители стран СНГ, то они должны предоставить только свой паспорт и его нотариально заверенный перевод. Другие государства заверяют документы для своих граждан при помощи консульской легализации. Сначала документ удостоверяет МИД соответствующей страны, далее документ проходит проверку через наше консульство.

Покупка недвижимости в России иностранцами 1

Можно купить квартиру и через доверенное лицо. В этом случае необходимо оформить доверенность. Иностранному гражданину рекомендуется действовать через поверенного из России, так как доверенность в этом случае переводить не надо.

Язык договора и порядок разрешения споров об имуществе

Договор купли-продажи недвижимости на территории России составляется в письменной форме и только на русском языке. Договор требует нотариального заверения только в двух случаях:

  • при покупке долей в жилом помещении;
  • если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин либо лицо, ограниченное в дееспособности.

В случае возникновения споров по поводу объекта недвижимости, разрешаться они будут согласно российскому законодательству. По общему правилу спор рассматривается по месту нахождения имущества.

Чтобы избежать неприятных последствий и судебного разбирательства, иностранцу следует проверить все правоустанавливающие документы на недвижимость, наличие обременений (арест, ипотека), сведения из ЕГРН, наличие согласия на продажу всех совладельцев долей.

Покупка недвижимости в России иностранцами 2

Нюансы налогообложения

В отличие от европейских стран, в России при покупке недвижимости платить налог не надо. Это правило касается и иностранцев, и россиян.

Также иностранец имеет право на получение имущественного налогового вычета, при условии, что он получает доходы, которые облагаются НДФЛ согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, либо ему присвоен статус налогового резидента России. То есть иностранный гражданин, уплативший налог по ставке 13%, может вернуть его в той сумме, которая не превышает 13% от цены купленной квартиры, но не больше 260 000 рублей.

novostroyki.guru

Как иностранцу правильно купить недвижимость — квартиру, апартаменты, гараж, загородный дом и земельный участок Российской Федерации в 2017 году

Куплю-продажу недвижимости на территории Российской Федерации схематично можно рассматривать как последовательность:

  1. Выбор квартиры (или другой недвижимости)
  2. Подготовка к покупке квартиры
  3. Проведение сделки купли-продажи квартиры (или иной недвижимости)
  4. Государственная регистрация права собственности покупателя на купленную квартиру
  5. Расчеты (оплата за квартиру)
  6. Передача квартиры продавцом покупателю

Выбор квартиры — важный этап, но останавливаться на нем не будем, оставим его для обсуждения риэлторам и покупателям. Что бы сразу не рассматривать проблемную недвижимость рекомендуем получить консультацию адвоката.

Подготовка к покупке — это самая значительная и по времени и по значимости часть покупки недвижимости. От тщательности проведения этого этапа зависит безопасность всех дальнейших этапов сделки и спокойствие покупателя недвижимости на долгие годы. Последовательность действий покупателя на этапе подготовки к покупке:

-предварительная схемы покупки, — кто покупает (иностранец, резидент России, россиянин постоянно проживающий за границей, в браке, внутренний закон покупателя, применяемое семейное право  и т.д.), кто будет заключать сделку, как будут происходить расчеты и т.д.

проверка юридического статуса недвижимости — проверяется само существование недвижимости на момент покупки в конкретном месте и соответствие этих сведений фактическому расположения приобретаемого объекта, проверяется принадлежность недвижимости продавцу, вид права, наличие обременений правами третьих лиц, обязательствами продавца  и т.д.

проверка юридической чистоты недвижимости — проверка оснований возникновения прав на недвижимость у продавца, проверяется законность всей цепочки переходов прав на недвижимость с момента постройки недвижимости или образования земельного участка

проверка полномочий продавца и его сделкоспособности — проверяются полномочия продавца самостоятельно совершить сделку, быть стороной гражданско-правовых сделок

выбор формы сделки и разработка схемы сделки – выявление необходимости нотариальной формы сделки, выбор предмета договора – покупка юридического лица — собственника недвижимости, или непосредственная покупка недвижимого имущества, или участие в долевом строительстве (покупка строящейся недвижимости), выбор формы договора (купля-продажа, договор долевого участия и т.д.), или системы из нескольких договоров. При наличии обременений квартиры (например залог по ипотечному кредиту) рассматриваются способы их снятия до выхода на сделку или после, и т.д.

Не забывайте, ваши интересы необходимо еще согласовать со всеми контрагентами по сделке — с продавцом, или несколькими продавцами, если у квартиры, дома несколько собственников, с банком, если недвижимость в ипотеке.

Как себя вести при подготовке к покупке квартиры, гаража, машиноместа или загородного дома и участка, подскажет юрист или адвокат.  

планирование организации расчетов за недвижимость — планирование формы расчетов (наличные/безналичные), планирование места и времени проведения расчетов (до подписания договора/после, до государственной регистрации перехода права или после), выбор банка и т.д.

—  необходимость дополнительных документов для проведения сделки решений акционеров продавца о продаже недвижимости, решение акционеров покупателя о покупке недвижимости, согласие супруги собственника о продаже квартиры и т.д.

в случае наличия кредитного договора — согласование с банком условий о продаже/покупке недвижимости, а в необходимых случаях согласие банка на продажу и переоформление кредита на нового заемщика.    

В отдельных случаях может возникнуть необходимость в других действиях.

 

Проведение купли-продажи квартиры – внешне, это непосредственное подписание покупателем и продавцом договора или нескольких взаимосвязанных договоров по приобретению недвижимости (квартиры, апартаментов, загородного дома и участка).

В действительности, проведение сделки это: 1) удостоверение личности продавца и покупателя по паспортам, установление их адекватности и понимания целей и результатов совершаемых действий, 2) повторное ознакомление со всеми  правоустанавливающими документами на квартиру, апартаменты, загородный дом и участок, 3) повторное ознакомление с правоподтверждающими документами, 4) сверка текста подписываемого договора купли-продажи квартиры с согласованной ранее редакцией и условиями, реквизитами продавца, покупателя, реквизитами недвижимости, цены, порядка расчетов и другими условиями.

Как правило, проведение сделки происходит в один день с расчетами.

 

Государственная регистрация права собственности покупателя на недвижимость – в России права на недвижимость должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Процедура установлена законом, в результате которой в ЕГРН вносятся соответствующие записи о собственности. Подтверждающие документы о собственности на недвижимость (свидетельства) с 15 июля 2016 года не выдаются, после регистрации новому собственнику предоставляют выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах. Но эта выписка не является постоянно действующим документом, и подтверждает права только в момент выдачи на руки этой выписки.

С 15 июля 2016 года ранее выданные свидетельства и вновь выданные выписки из ЕГРН подтверждают существование права только на дату государственной регистрации права, эта дата указана соответственно в свидетельстве о праве и в выписке.

Теперь, с 15 июля 2016 года, при необходимости совершить сделку с квартирой, гаражом, загородным домом (купля-продажа, залог и т.д.) продавец обязан каждый раз подтверждать свои права собственности взяв выписку из ЕГРП о праве на свою недвижимость.

В Российской Федерации признаются права на недвижимость, которые зарегистрированы в ЕГРН. Ведение ЕГРН – это государственная функция, которую осуществляет Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии, кратко именуемая «Росреестр».

Росреестр организован по территориальному принципу и присутствует в каждом субъекте Российской Федерации. В пределах субъекта РФ территориальные отделы Росреестра так же построены по территориальному принципу и присутствуют в каждом районе.

В случае купли-продажи недвижимости (квартиры, апартаментов и т.д.), в ЕГРН вносят две записи: 1) о прекращении права собственности продавца, и 2) о переходе права собственности к покупателю.

В случае купли продажи   загородного дома и участка, вносятся четыре записи, поскольку сделка проводится по двум объектам недвижимости: 1) о прекращении права собственности продавца на дом, 2) о прекращении права собственности продавца на участок 3) о переходе права собственности на дом от продавца к покупателю, 4) о переходе права собственности от продавца к покупателю.

Подтверждением совершения государственной регистрации прав является отметка (оттиск) на договоре купли-продажи (дарения и т.д.) специальной печати Росреестра с указанием в тексте печати соответствующей информацией о дате государственной регистрации и номере записи о регистрации права в ЕГРН.

В подтверждение права собственности покупателя на купленные квартиру, апартаменты, загородный дом до июля 2016 года покупателю Росреестр выдавал  свидетельство о праве собственности.

 

 

Расчеты по договору купли-продажи квартиры, апартаментов, загородного дома и участка – предусмотренная сторонами договора максимально безопасная в конкретной ситуации уплата покупателем продавцу цены покупаемой недвижимости.

Расчеты используются в качестве технологического приема, обеспечивающего баланс интересов продавца и покупателя при совершении сделки. Специальные приемы проведения расчетов должны обеспечить: продавцу – получить полную сумму денег в оговоренный в договоре срок за проданную квартиру (а не фантики или часть цены квартиры); а покупателю – безопасно произвести уплату цены недвижимости, то есть уплатить только в случае регистрации на имя покупателя купленной квартиры, апартаментов, загородного дома и участка.

Как правило в России расчеты проводят при помощи банков. При расчетах наличными используют индивидуальные банковские сейфы (ячейки), при безналичных расчетах – аккредитивы.

 

Передача проданной квартиры продавцом покупателю – завершающий этап  сделки купли-продажи недвижимости, но не менее важный, чем другие этапы, но которому даже риелторы не уделяют должного внимания.

Передача недвижимости – это главная обязанность продавца по договору купли-продажи, которая по закону должна оформляться письменным документом — передаточным актом. В силу закона передаваемая недвижимость должна по своим свойствам соответствовать условиям договора купли-продажи. Особую важность здесь приобретает заблаговременная тщательная подготовка и согласование сторонами условий договора о состоянии и комплектации квартиры.

Доказательством передачи продавцом покупателю квартиры в надлежащем состоянии соответственно условиям договора является передаточный акт, подписанный всеми сторонами договора.

Текст передаточного акта должен соответствовать договору в отношении состояния квартиры.

 

На что обратить внимание.

Гражданам иностранных государств перед покупкой недвижимости в России нужно знать:

1) Порядок покупки и продажи недвижимости в Российской Федерации одинаков для граждан и для иностранцев.

2) Покупка расположенной на территории Российской Федерации квартиры, апартаментов, загородных домов, земельных участков и иной недвижимости не облагается налогами, как это предусмотрено например в некоторых европейских государствах.

За государственную регистрацию права в Росреестре взимается государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

3) В Российской Федерации отсутствует обязательная нотариальная форма сделок для покупки любой недвижимости. Нотариальная форма обязательна для отдельных случаев, например покупка доли в праве собственности на квартиру, доли в праве собственности на загородный дом или участок.

В остальных случаях допускается простая письменная форма.

4) Иностранный гражданин может оформить права собственности на недвижимость в России только при условии законного нахождения на территории России. Это означает, что иностранец должен законно въехать на территорию России (по визе, или в безвизовом порядке), и законно находиться на территории России – в пределах срока, установленного в визе, или в пределах срока безвизового нахождения. Как правило, при безвизовом въезде в Россию допускается нахождение иностранного гражданина на территории России 90 дней в течении последовательных 180 дней.

В случае нарушения Росреестр откажет в государственной регистрации прав на имя иностранного гражданина.

5) Для государственной регистрации прав гражданин иностранного государства обязан предоставить документ, удостоверяющий личность и его нотариально заверенный перевод на русский язык.

В случае нарушения Росреестр откажет в государственной регистрации прав на имя иностранного гражданина.

6) Гражданин иностранного государства обязан предоставить на государственную регистрацию нотариально заверенное согласие супруга на покупку (продажу) недвижимости на территории Российской Федерации.

7)  Права собственности иностранного гражданина не являются основанием для оформления вида на жительство в Российской Федерации, временного пребывания или предоставления гражданства.

Налоги при покупке квартиры, гаража, загородного дома и иной недвижимости для иностранцев в России

В отличие от некоторых европейских государств при покупке недвижимости в России платить налог не нужно. Это общее правили и для россиян и для иностранцев.

Собственники недвижимости в России (и физические лица и юридические лица) платят ежегодный налог.

Земельный налог

Приобретая российскую недвижимость, иностранный гражданин (физическое лицо) становится налогоплательщиком Налога на имущество физических лиц. Этот налог в России обязан ежегодно платить каждый собственник недвижимости  физическое лицо.

Если квартиру или иную недвижимость приобретает юридическое лицо, это юридическое лицо становится плательщиком налога на имущество юридических лиц. Налог регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации.

Условия и порядок налогообложения налогом на имущество физических лиц в Российской Федерации одинаковы для граждан России и для иностранцев. Для всех действуют одинаковые правила и льготы.

Так же для иностранцев и россиян действуют единые ставки налога.

К налогообложению налогом на имущество физических лиц не применяются правила о налоговом резидентстве или валютном резидентстве налогоплательщика (как для Налога на доходы физических лиц).

Статус налогового резидента (или отсутствие этого статуса) имеет значение при продаже квартиры или иной недвижимости. Будем говорить о них ниже.

Налог на имущество физических лиц в России — местный налог. Он пополняет бюджеты муниципальных образований (городов, районов и т.д.) где расположена недвижимость. Определенная сложность исчисления налога заключается в том, что его условия не одинаковы для различных территорий России.

Общие положения о налоге на имущество физических лиц изложены в главе 32 Налогового кодекса Российской Федерации и одинаковы для всей территории России. Одинаковы объект налогообложения, налоговый период,  порядок определения налоговой базы, налоговые льготы.

Ставки налога устанавливают местные органы власти. Налоговый кодекс РФ содержит только «коридор» значений ставок налога, из которого местные органы власти выбирают приемлемое значение ставки с учетом местных условий. Конкретные значения налоговой ставки для конкретной территории содержаться в местных нормативно правовых актах.

Регистрацию иностранного гражданина в качестве налогоплательщика осуществляет территориальная инспекция Федеральной налоговой службы Российской Федерации по месту нахождения недвижимого имущества (статьи 83-85 Налогового кодекса Российской Федерации).

Объектами налогообложения налогом на имущество физических лиц являются принадлежащие физическим лицам на праве собственности (статья 401 Налогового кодекса Российской Федерации):

1) жилой дом;

2) жилое помещение (квартира, комната);

3) гараж, машино-место;

4) единый недвижимый комплекс;

5) объект незавершенного строительства;

6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

В настоящее время (2015-2016 годы) Налоговый кодекс РФ предусматривает два способа расчета налога на имущество физических лиц: 1) Исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости; 2) исходя из инвентаризационной стоимости объекта.

Решение о способе исчисления налога принимают органы власти субъекта Российской Федерации. Например, в городе Москве для исчисления налога применяют способ расчета по кадастровой стоимости.

Это означает, что налоговая база налога на имущество физических лиц определяется по кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости.

Налоговый период по налогу на имущество физических лиц – календарный год. Начинается 1 января и заканчивается 31 декабря календарного года.

Сумму налога исчисляет налоговый орган по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту недвижимости принадлежащему налогоплательщику на праве собственности.

Налог на имущество физических лиц должен быть уплачен не позже 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Например, на лог на имущество физических лиц за 2015 год должен быть уплачен до 1 декабря 2016 года.

Оплата налога производится налогоплательщиком на основании документа — налогового уведомления, которое оформляет инспекция Федеральной налоговой службы Российской Федерации по месту нахождения недвижимости и направляет налогоплательщику по указанному им адресу в бумажном виде или в электронной форме в личный кабинет налогоплательщика в сети интернет.

07 июня 2017 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Материалы по теме:

 Как проверять юридическую чистоту квартиры с июля 2016 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

gordon-adv.ru



Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.